Пзз что это такое в строительстве

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Необходимость подготовки ПЗЗ, а также порядок их подготовки предусматривается действующим законодательством Российской Федерации: Градостроительным и Земельным кодексом. Кроме того, учитываются положения, предусмотренные Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

При наличии утвержденных ПЗЗ в муниципальном образовании создаются условия для устойчивого развития территории, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, обеспечения стабильности землепользования и гарантированности прав субъектов земельно-имущественных отношений.

Для того чтобы отчетливее понять, что из себя представляют ПЗЗ следует дать определение некоторым понятиям. Неотъемлемой частью правил является градостроительное зонирование, представляющее собой зонирование территории с целью определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Иными словами, территория населенного пункта условно делится на отдельные зоны, для которых в Правилах определяются их границы и устанавливаются градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей зоны виды разрешенного использования земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (здания, строения, сооружения). Градостроительными регламентами устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Структурно ПЗЗ состоят из 3 частей. Во-первых, это общая часть, в которой определяется порядок применения Правил и внесения в них изменений. Во-вторых, это графическая часть – карта градостроительного зонирования. И в-третьих, специальная часть – градостроительные регламенты.

Общая часть проекта правил землепользования и застройки сельского поселения Захаровское состоит из 6 глав.

Первая глава посвящена регулированию землепользования и застройки органами местного самоуправления: указаны субъекты градостроительных отношений, определены органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку, закреплены их полномочия, раскрыты вопросы осуществления строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию зданий, строений, сооружений и т.п.

Глава вторая раскрывает процедуру изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Третья глава посвящена подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления. Четвертая глава – процедуре проведения публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки.

Глава пятая раскрывает процедуру внесения изменений в правила землепользования и застройки. Иные вопросы в сфере землепользования и застройки (основные принципы организации застройки, инженерная подготовка, выдача разрешительной документации, последствия самовольного строительства и т.п.) описаны в шестой главе.

На карте градостроительного зонирования отражаются территориальные зоны, неразрывно связанные с градостроительными регламентами в отношении каждой территориальной зоны.

Градостроительные регламенты включают себя:

– виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (основные, вспомогательные, условно разрешенные);

– предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

– ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Несмотря на то, что градостроительные регламенты устанавливают виды разрешенного использования земельного участка и параметры объектов в соответствующей территориальной зоне, Градостроительный кодекс РФ предусматривает, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Однако реконструкция таких объектов может осуществляться только путем их приведения в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции.

Если использование указанных земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, то в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

ПЗЗ что это?

Возводя строительные объекты, застройщик обязан соблюдать определенные условия, чтобы сохранить внешний облик застраиваемой территории и окружающего ландшафта. Для четкой регламентации процесса строительства были введены ПЗЗ — правила землепользования и застройки. Они устанавливаются каждым органом самоуправления самостоятельно. В статье мы расскажем, что представляют собой правила землепользования и застройки, кем они утверждаются, какими правовыми актами регулируются и зачем нужны.

ПЗЗ — что это такое в строительстве: разбираем термин по частям

О чем говорит термин землепользование

В теории градостроительства землепользование означает распоряжение ресурсами земельного фонда, а также их эксплуатацию способами, которые зависят от целевого назначения земель.

Законодательно установлено, что ведение земель относится к компетенциям местных властей. Согласно ст. 14 ФЗ № 131 от 06.10.2003, именно местные власти определяют, как будет использоваться земельный фонд. В рамках землепользования:

Утверждают генеральные планы населенных пунктов.
Происходит зонирование территорий.
Утверждают строительные проекты.
Проводится муниципальный земельный контроль.
Выделяют земли для муниципальных нужд.

Вся деятельность в рамках землепользования регулируется разными нормативно-правовыми актами. Один из таких актов — Правила землепользования и застройки. Так мы постепенно перешли к ключевому понятию нашей статьи — правила землепользования и застройки.

ПЗЗ — что это такое в землепользовании?

Землепользование проводят в разных формах. Например, землю можно использовать в сельскохозяйственных целях, проводить обустройство водоохранных зон, создавать национальные парки, заповедники.

Но в нашем случае речь идет о землепользовании в градостроительных целях. Иными словами — об освоении природных территорий с целью застройки и развития конкретного населенного пункта. Именно из-за этой связи в правовых актах объединены понятие землепользования и застройки. Освоение и застройка территории невозможна вне процесса землепользования.

Правила землепользования и застройки утверждаются как своего рода регламент градостроительной деятельности. Основная цель правил — максимально упорядочить процесс застройки населенных пунктов, установив четкие границы между разрешенными и неразрешенными действиями. Как конкретно нужно регулировать процесс, описано в Градостроительном кодексе РФ. Введение отдельных статей кодекса, в частности, Пп. 8 п. 1 ст. 1, статьи 30-33, позволило четко прописать, какие именно аспекты градостроительной деятельности этими правилами регулируются.

Согласно ГрК, ПЗЗ — документ градостроительного зонирования. Он определяет, как города будут делиться на отдельные зоны. Каждой зоне приписываются определенные правила использования. Утверждаются эти правила нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. По этой причине конкретные правила в каждом городе могут сильно отличаться, в зависимости от особенностей местности, условий и планов стратегического развития населенного пункта.

Читайте также Роман емельянцев маньяк википедия

Местные власти разрабатывают правила в соответствии с особенностями отдельно взятого муниципального образования. Их составляют в соответствии с общими положениями о ПЗЗ, которые содержатся в Градостроительном кодексе.

Итог: ПЗЗ земельного участка — что это?

Резюмируем: ПЗЗ представляют собой нормативно-правовой акт, который разрабатывают органы местного самоуправления. Его цель — регулировать использование земельных участков в населенном пункте, устанавливать зонирование территории, генеральный план территории. Застройщикам о ПЗЗ нужно знать одно — они регламентируют использование конкретного земельного участка. Прежде чем приступить к строительству любого объекта, застройщик должен знать — какой вид строительства разрешен на выбранном им участке, можно ли вообще организовывать его застройку, есть ли какие-то существенные ограничения? При выборе участка для застройки в первую очередь необходимо опираться на ПЗЗ.

Разрабатывая ПЗЗ, местные власти руководствуются:
Градостроительным кодексом;
Земельным кодексом;

ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

Чем полезны ПЗЗ?

Позволяют грамотно планировать развитие населенного пункта, чтобы сохранять объекты культурного наследия, обеспечивать охрану окружающей среды.
Облегчают деятельность бизнес-структур на территории конкретного города: четко регулируют отношения между бизнесом и властью. защищают интересы населения.
Создают поток инвестиций, привлекая застройщиков на конкретные территории.

Что такое правила землепользования и застройки? Их структура

Правила землепользования и застройки — масштабный документ. Обычно он состоит из 3 частей: общей, территориальной и специальной. Дополняют его десятки приложений, например, протоколы публичных слушаний и заключения о их результатах.

Общая или теоретическая часть описывает базовые требования по исполнению градостроительных регламентов по нормам Градостроительного кодекса. Она определяет, какие территории и как можно использовать, исходя из законов.
Территориальная или графическая часть — карта территориального зонирования с подробными указанием зон.
В специальной части описаны регламенты градостроения.

Основная часть ПЗЗ

Это основа документа. В ней прописан весь ключевой регламент строительной деятельности на территории города или населенного пункта. Она определяет порядок применения правил, то есть регулирует подготовку к строительству и выделение конкретного земельного участка под застройку. На подготовительном этапе застройки правила регулируют:

как физические и юридические лица могут менять виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
как органы местного самоуправления должны разрабатывать документы по планировке территории;
как проводятся общественные обсуждения или публичные слушания по землепользованию и застройке.

Регулирование выделения земли включает:

основы градостроительной деятельности
принцип работы комиссии по землепользованию;
описание подготовительных работ перед застройкой конкретного участка;
принципы предоставления земли физическим и юридическим лицам для дальнейшего использования;
описание выдачи разрешений на строительство и их основные условия;
описания разрешений на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.

Графическая часть

Использование графической части должно полностью опираться на все условия, прописанные в части основной. Графическая часть представлена в виде подробной карты. Это графический план землепользования и застройки. Согласно п.4, ст.30 ГрК, на карте градостроительного зонирования установлены границы территориальных зон. К каждой зоне прикрепляется один конкретный участок земли.

Территориальная зона определяет тип земельного участка, который к ней относится. В связи с этим, запрещено объединять земельные участки из разных территориальных зон.

Графическая карта содержит:

границы конкретного населенного пункта;
пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
границы территорий с особыми условиями использования, исторических поселений федерального и регионального значения, объектов культурного наследия.

В графической части можно создавать несколько карт.

Специальная часть

Эта часть содержит градостроительные регламенты. Они определяют правовой режим для каждого земельного участка, который входит в конкретную территориальную зону. Регламент разрабатывается отдельно для каждой территориальной зоны.

Цель регламента — учесть особенности каждого земельного участка, чтобы обеспечить его рациональное использование в дальнейшем. Конкретный регламент будет зависеть от вида территориальной зоны, особых правил в ней, например, об охране культурного наследия, окружающей среды, а также стратегического плана развития.

под какую именно цель и под какой вид строительства можно использовать земельный участок;
размеры и границы каждого участка;
масштаб каждой отдельной планируемой застройки.

Согласно п. 6 ст. 36 ГрК, регламент не применяют:

к землям лесного фонда;
землям, покрытым поверхностными водами;
землям запаса;
землям особо охраняемых природных территорий за исключением земель
лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения;
земельным участкам, расположенным в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Как разрабатывают ПЗЗ

ПЗЗ разрабатывают органы местного самоуправления. В готовом виде их чаще всего выкладывают на официальные сайты администрации конкретного населенного пункта. Название документа содержит отсылку к конкретному территориальному образованию, например: Правила землепользования и застройки муниципального образования город Саратов.
Правила землепользования и застройки разрабатывают в соответствии со ст. 31 ГрК. В ходе разработки обязательно учитывают:

генеральный план населенного пункта;
конкретную техническую документацию;
результаты общественных слушаний.

Именно местная администрация уполномочена инициировать и контролировать разработку ПЗЗ. Глава населенного пункта отвечает за все этапы разработки Правил, следит за порядком ее проведения. Для разработки правил назначают специальную комиссию, состав которой одобряет глава муниципалитета.

Информацию о начале разработки ПЗЗ и созыве комиссии в течение 10 дней нужно опубликовать на сайте администрации или в любых СМИ. Сообщение должно включать информацию о:

составе комиссии;
каждом этапе разработки Правил;
порядке и предварительных сроках разработки проекта ПЗЗ;
правилах взаимодействия с общественностью в рамках разработки проекта.

Подготовленный проект ПЗЗ проверяют на соответствие генеральному плану и техническим регламентам. Готовый проект направляют на проверку главе администрации или отправляют на доработку, если есть несоответствия регламентам. В течение 10 дней глава администрации назначает общественные слушания по подготовленному проекту. Длительность публичных обсуждений в среднем составляет 3 месяца.

В процессе обсуждений комиссия может вносить в проект изменения по мере необходимости. После внесения изменений проект вновь направляют на проверку в администрацию. В течение 15 дней принимают решение: утвердить или снова отправить на доработку. Утвержденные ПЗЗ публикуют на сайте муниципального образования или любым другим способом, доступным для связи с населением.

❕ Положения Правил могут затрагивать интересы строительных компаний и организаций по охране окружающей среды. В связи с этим принятие ПЗЗ может затянуться на долгие месяцы: проект будут блокировать на этапе общественных обсуждений.

Можно ли оспорить ПЗЗ

Если разработанные ПЗЗ все же затронули интересы отдельных лиц, их могут оспорить в суде. Обратиться в орган правосудия могут физические лица или организации, чьи интересы пострадали. Право есть у органов государственной и региональной власти, но только в случае, если ПЗЗ противоречат схемам территориального планирования субъекта или всей страны.

Что еще важно знать о ПЗЗ

Территориальные зоны

Их выделяют с учетом вида использования земли. Они делятся на:

зоны жилой застройки;
общественно-деловые зоны для школ, учреждений здравоохранения,
спортивных сооружений;
рекреационные зоны, например, леса, пляжи;
производственные зоны, например, коммунальные и частные
производственные предприятия;
зоны транспортно-инженерной инфраструктуры — дороги,
железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций;
зоны сельскохозяйственных участков — садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство;
специальные зоны, такие как кладбище.

Чтобы определить такие зоны, проводят территориальное зонирование.

Читайте также Четные и нечетные числа знаки пдд

Выписка из ПЗЗ — что это такое и где взять?

Получить подробную информацию о ПЗЗ в интересующем вас населенном пункте можно разными способами:

в градостроительном департаменте местной администрации;
МФЦ;
через сайт Госуслуги.

Сам документ очень объемный, поэтому из него предоставляют выписку с конкретной информацией, которую запросил человек. Выписку можно запросить в отношении конкретного участка или территориальной зоны. В заявлении на выписку из ПЗЗ на земельный участок нужно указать все данные об интересующем участке: кадастровый номер, площадь, адрес. В выписке будет вся информация об участке: технические параметры участка, правила использования и другие сведения.

Как вносят изменения в ПЗЗ

В некоторых случаях в ПЗЗ можно вносить изменения. Эти случаи прописаны в ст. 33 ГрК, к ним относятся:

обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки;
обжалование Правил;
расширение или уменьшение территории поселения.

Потребовать внести изменения могут органы исполнительной власти на всех уровнях, если ПЗЗ мешают сооружать или поддерживать функционирование объектов в их ведении.

Физические лица и организации могут инициировать изменения ПЗЗ, если

считают использование земельного участка неэффективным;
собственнику причиняется вред в процессе градостроительства;
из-за действующих регламентов снижается рыночная стоимость земельных участков;
нарушаются права собственников или существенно ограничиваются.

Заявление подают в Комиссию, ответственную за разработку ПЗЗ. Обращение рассматривают в течение 30 дней и вносят изменения или отказывают.

Генеральный план и правила землепользования и застройки

На первый взгляд кажется, что генплан и ПЗЗ — идентичные документы. Это не так. Генеральный план определяет границы поселения, его зонирование и размещение различных объектов в будущем. Эти границы подробно отражаются в текстовой и графической частях документа. Но в генплане нет никаких градостроительных регламентов, он не регулирует градостроительный процесс.

Генеральный план скорее носит описательный характер, в то время как ПЗЗ — регламентирующий. Генеральный план учитывается в ПЗЗ. Он выступает как база для разработки Правил. При этом в Правилах допускаются отклонения от исходных положений Генерального плана.

ПЗЗ — важный документ, по ним организуют весь процесс градостроительства. Правила определяют: что, как, где и когда можно строить в конкретном населенном пункте. Грамотно разработанные ПЗЗ позволяют сохранить в первозданном виде памятники культурного наследия, природный ландшафт местности, внешний облик города.

Любая градостроительная деятельность требует соблюдения строгих условий застройки территории, выдерживания четкого плана, сохранения объектов культурного наследия и окружающей среды. С этой целью органы местного самоуправления разрабатывают ПЗЗ – свод правил застройки и землепользования. Давайте разберемся, что такое правила застройки и землепользования, кем они утверждаются и какие цели преследуют.

Общая информация о землепользовании

Под термином “землепользование” теория градостроения понимает распоряжение ресурсами земельного фонда и их эксплуатацию различными способами, в зависимости от целевого назначения земель.

В соответствии со ст. 14 ФЗ № 131 от 06.10.2003 , осуществляется землепользование на муниципальном уровне – именно к компетенции местной власти закон относит вопросы определения правил и условий эксплуатации земельного фонда. В рамках этой работы местные власти:

Утверждают генеральные планы поселений и документацию по планировке территорий.
Осуществляют градостроительное зонирование.
Выдают разрешения на строительство и ввод сооружений в эксплуатацию.
Утверждают местные нормативы градостроительного проектирования.
Резервируют и изымают земли для муниципальных нужд.
Осуществляют муниципальный земельный контроль.
Утверждают местные правила застройки и землепользования (ПЗЗ) и так далее.

Вся указанная деятельность регулируется местными нормативно-правовыми актами.

Одним из главных нормативно-правовых актов являются правила застройки и землепользования, поэтому пришло время разобраться, что такое ПЗЗ в землепользовании.

Общая информация о правилах застройки и землепользования

В общем виде можно представить немало форм землепользования – это и использование в сельскохозяйственных целях, и в целях обустройства природоохранных зон, и даже для создания искусственных водоемов.

Но в рассматриваемом случае землепользование – это в первую очередь градостроительное освоение/застройка с целью устойчивого развития муниципальных территорий. Потому правила и землепользования, и застройки в рамках муниципалитета неразрывно связаны.

Пп. 8 п. 1 ст. 1 ГрК помогает понять, что такое ПЗЗ земельного участка. Это некий градостроительный устав, определяющий правила, условия и порядок деления и планировки земель в пределах конкретного населенного пункта с целью его дальнейшей застройки или иного развития муниципальной территории.

Необходимость в утверждении свода правил установлена не только Градостроительным, но и Земельным кодексом. Этими правилами определяются:

границы любого земельного участка на территории поселения;
их правовой режим, целевое и разрешенное использование;
отнесение конкретного земельного участка к конкретной зоне (карта градостроительного зонирования);

Как упоминалось выше, ПЗЗ принимаются муниципальной властью для каждого конкретного поселения отдельно и утверждаются градостроительным или архитектурным комитетом субъекта.

Тем, кто интересуется, как получить ПЗЗ на земельный участок, подскажем: такие документы обычно размещаются на сайтах муниципальных образований.

В некоторых населенных пунктах выписка из ПЗЗ предоставляется даже на сайте Госуслуги. Например, здесь можно получить выписку для Брянска.

Сам документ, как правило, состоит из трех частей, нескольких десятков статей и приложений к нему. Как правило, это:

Общая часть, включающая порядок применения утвержденных градостроительных нормативов и условия внесения в них изменений.
Графическая часть, включающая карту градостроительного зонирования (деления территорий на зоны землепользования).
Специальная часть – регламенты градостроения.

Остановимся на составляющих ПЗЗ подробнее.

Общая часть: применение ПЗЗ

Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:

регулирования застройки территорий муниципального образования;
внесения изменений в порядок и цели использования;
проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.

Общая часть, как правило, содержит:

пределы действия ПЗЗ и расшифровку используемых в нем понятий;
соотношение утвержденных правил с иной градостроительной документацией;
принципы градостроительной деятельности и условия работы комиссии по землепользованию;
порядок проведения градостроительной подготовки;
порядок предоставления земли гражданам в пользование;
условия резервирования земель, выдачи разрешений на строительство;
виды и порядок разрешений на ввод строений в эксплуатацию и подобные нормативы.

Теоретическая часть, по сути, является основной, так как конкретные правила использования муниципальных земель установлены именно в ней. Использование графической части осуществляется по условиям общей части.

Графическая часть: карта зонирования

Вторая, графическая часть ПЗЗ – это карта землепользования и застройки. Согласно п. 4 ст. 30 ГрК, она определяет границы территориальных зон и относит к таким зонам конкретные земельные участки.

Речь идет о зонах, в пределах которых расположены участки одного целевого назначения и вида использования. Внесение в одну зону разных участков или формирование из них одного надела не допускается.

Карта должна включать:

границы территорий населенных пунктов, находящихся в компетенции муниципального образования;
пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
зоны с особыми правилами эксплуатации;
пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
пределы территорий, имеющих особое культурное или историческое значение;
пределы зон исторических поселений местного значения и так далее.

Графическая часть может быть исполнена на нескольких картах, в зависимости от размещенных на ней зон.

Если речь идет о крупных городах, то деление производится по городским округам или районам. Например, здесь можно посмотреть зонирование в пределах СВАО г. Москвы.

Подробнее о том, как составляются такие карты, читайте в материале «Картография земельных участков».

Специальная часть: регламенты градостроения

В соответствии со ст. 36 ГрК, регламенты определяют правовой режим в отношении участка, входящего в состав конкретной зоны. В отношении каждой зоны принимается собственный регламент.

Читайте также Конвертировать xml в pdf росреестр

Как правило, проект застройки и землепользования включает в себя ряд обособленных территориальных зон, деление на которые происходит с учетом целевого назначения земель и видов их разрешенного/фактического использования.

Кроме того, учитываются особенности участков и их целевая сочетаемость для возможного объединения близких наделов в пределах одной зоны.

В отношении каждой зоны, учитывая данные, которые содержит генеральный план, регламенты градостроения должны установить:

формы пользования и целевое назначение конкретных участков в пределах зоны;
предельные размеры участков;
допустимые масштабы застройки/реконструкции объектов строительства;
ограничения относительно назначения и пользования участками.

Обращаем внимание, что регламенты не включают:

земли, имеющие культурную и историческую ценность;
земли общественного использования;
территории добычи полезных ископаемых;
земли лесного и водного фонда;
особо охраняемые территории;
сельскохозяйственные земли.

Порядок подготовки ПЗЗ

Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:

положений генерального плана города или поселения;
условий технической документации;
вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.

Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.

Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.

Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:

состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.

После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.

Утвержденный проект направляется главе поселения, а в случае обнаружения несоответствий возвращается комиссии на доработку.

Глава поселения в 10-дневный срок с момента получения проекта Правил назначает его общественное обсуждение. Порядок проведения обсуждений тоже устанавливается на местном уровне, его длительность составляет 2-4 месяца.

По их результатам комиссия вносит в проект необходимые изменения, после чего вновь направляет его мэру или иному чиновнику, возглавляющему администрацию. Тот в 15-дневный срок решает: направить проект на утверждение местного совета или вернуть на доработку.

Порядок утверждения ПЗЗ

В соответствии со ст. 32 ГрК, проект Правил утверждается представительным органом местного самоуправления – городским советом. Утверждение должно происходить с учетом вопросов и предложений, внесенных общественностью на слушаниях.

По результатам его рассмотрения в местном совете депутаты могут либо утвердить и принять проект, либо вернуть его главе администрации на доработку. В случае утверждения ПЗЗ подлежат опубликованию на сайте муниципального образования или публикуются для публичного доступа иным образом.

Если ПЗЗ затрагивают права граждан или организаций, заинтересованные лица вправе оспорить их в суде. Правом на оспаривание также наделены органы государственной и региональной власти, но лишь тогда, когда Правила противоречат схемам территориального планирования региона или страны.

В 10-дневный срок с момента утверждения ПЗЗ должны быть опубликованы в системе ФГИС . С помощью этой поисковой системы легко узнать, где найти ПЗЗ или где выписка.

После утверждения Правил получить актуальную информацию из ПЗЗ можно в градостроительном управлении / департаменте местной администрации либо через МФЦ и сайт Госуслуги.

Поскольку сам документ довольно объемен, выписка предоставляется лишь в отношении запрашиваемых данных. Форма заявления на ее выдачу обычно устанавливается местным административным регламентом.

Образец выписки из правил землепользования и застройки:

Если выписка требуется в отношении конкретного участка, то в заявлении обычно указываются:

кадастровый номер;
общая площадь;
категория земель;
адрес расположения;
прочие идентифицирующие данные.

Такая выписка, в свою очередь, будет содержать все актуальные данные относительно условий пользования землей, ее размера, возможности изменения вида использования и прочую информацию.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ

Согласно ст. 33 ГрК, закон допускает внесение изменений в правила землепользования и застройки в следующих случаях:

обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки, перепланировки;
обжалование Правил;
расширение/уменьшение территории поселения.

Как правило, ходатайства о правках вносятся государственными, региональными или местными органами исполнительной власти, если принятые Правила препятствуют функционированию или сооружению объектов, находящихся в их ведении.

Однако закон не исключает возможности внесения изменений по инициативе частных физических лиц и организаций. Изменение ПЗЗ в отношении земельного участка по инициативе граждан возможно в случае, если в результате применения Правил:

земли и объекты строительства используются неэффективно;
причиняется вред собственникам или иным лицам, которые обладают правами на землю и объекты строительства;
снижается стоимость земли;
правообладатели не могут полностью реализовать принадлежащие им права.

Ходатайство о правках направляется на адрес комиссии, которая в течение 30 дней рассматривает вопрос и подготавливает заключение по нему о необходимости внесения изменений либо об отказе.

Алгоритм подготовки и утверждения идентичен порядку принятия новых ПЗЗ, только без проведения общественных слушаний.

Какие территориальные зоны бывают

Пришло время выяснить, какие зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки. Обычно они устанавливаются градостроительными регламентами с учетом вида использования и делятся на:

Зоны жилой застройки, которые, в свою очередь, подразделяются на зоны разной этажности застроек.
Общественно-деловые зоны, где располагаются учреждения образования и здравоохранения, коммерческие и государственные организации, спортивные объекты и так далее.
Рекреационные зоны: леса, пляжи, зеленые зоны.
Производственные зоны: коммунальные и частные производственные предприятия.
Зоны транспортно-инженерной инфраструктуры: дороги, железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций.
Зоны сельскохозяйственных участков: садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство, агропроизводственные зоны.
Специальные зоны: для размещения кладбищ и прочие.

Для определения таких зон правила землепользования и застройки муниципального образования требуют проведения предварительного зонирования.

Кадастровые кварталы и ПЗЗ

Правила землепользования имеют огромное значение и для кадастрового учета: градостроительная документация активно используется подразделениями Росреестра для проведения кадастрового учета.

Одним из этапов кадастрового учета является дополнительное зонирование территорий и их разделение на определенные территории в зависимости от их целевого назначения и использования.

Наименьшей единицей кадастрового учета является кадастровый квартал. Обычно он включает в себя небольшие населенные пункты, городские районы и прочие территории.

Заключение

В заключение еще раз подчеркнем огромное значение Правил застройки и землепользования для градостроительной деятельности. Этими правилами утверждается порядок, условия, способы и особенности использования земель в пределах конкретного населенного пункта для проведения застройки и развития территорий. Правила обязательны для всех, кто хочет получить землю, застроить ее, провести межевание или изменить вид использования. Они принимаются органами муниципальной власти и распространяются исключительно на ее земли. Если граждане не согласны с принятыми нормативами либо правила нарушают их права, можно оспорить ПЗЗ в суде.

Градостроительный план: Видео

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Источник: lawsexpert.ru