Ипотека диктует выбор
В текущих условиях рынка выбор в пользу первичного или вторичного жилья напрямую зависит от условий ипотечного кредитования. По словам Елены Лашаевой, запуск программы «Ипотека с господдержкой», которая стартовала месяц назад, изменил структуру рынка недвижимости: «Эта мера поддержки перераспределила рынок. На первые позиции выступило первичное жилье, вторичное остается в проигрыше».
«Программа субсидирования ипотеки на покупку жилья на первичном рынке предполагает ставку не более 12% годовых, первоначальный взнос не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости, срок погашения займа не более 25-30 лет. Максимальная сумма субсидированного ипотечного кредита для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга составляет 8 млн рублей, для других регионов РФ – 3 млн рублей», – рассказывает Петр Буслов. Софья Воробьева, директор по продажам «ДомПлюсОфис», добавляет, что некоторые застройщики с помощью скидок на квартиры предлагают маркетинговую ставку по ипотеке от 9%.
Полина Глазкова, эксперт по долевому строительству корпорации «Адвекс. Недвижимость», говорит, что субсидирование ипотечных ставок для первичного рынка в большей степени привлекает молодежь, которая готова подождать.
По данным Екатерины Мещановой, на «вторичке» на сегодняшний день действуют следующие условия: процентная ставка варьируется от 14% до 18%, минимальный первоначальный взнос от 20%, минимальная сумма кредита – от 45 тыс. рублей.
Эксперты отмечают, что сейчас, когда потенциальный заемщик видит ставку 15% при покупке квартиры на вторичном рынке и 12% – на первичном, в большинстве случаев он выбирает новостройку
При этом Елена Ляпина, руководитель центра кредитования группы компаний «Невский Альянс», замечает, что важно обращать внимание и на другие факторы, в частности, на необходимость аренды жилья до момента въезда в новый дом. Если такая потребность есть, то г-жа Ляпина советует провести все необходимые расчеты и вычислить сумму переплаты по ипотеке при покупке жилья на вторичном рынке и сумму, которая потребуется на аренду квартиры при покупке новостройки. «Например, потенциальному заемщику не хватает 2 млн рублей для покупки квартиры
Если он выбирает новостройку, то платеж составит примерно 28 950 рублей в месяц (при кредите на 10 лет), если “вторичку” – примерно 32 500 рублей в месяц. Переплата за год составит 49 800 рублей. Но если семья снимает квартиру и платит в месяц 22 000 рублей в месяц, а в новый дом они смогут въехать только через год, то только за аренду в год они отдадут 264 000 рублей»
«Например, потенциальному заемщику не хватает 2 млн рублей для покупки квартиры. Если он выбирает новостройку, то платеж составит примерно 28 950 рублей в месяц (при кредите на 10 лет), если “вторичку” – примерно 32 500 рублей в месяц. Переплата за год составит 49 800 рублей. Но если семья снимает квартиру и платит в месяц 22 000 рублей в месяц, а в новый дом они смогут въехать только через год, то только за аренду в год они отдадут 264 000 рублей».
Что же лучше выбрать – квартиру в новостройке или в старом доме
Однозначного ответа на данный вопрос дать нельзя, ведь все зависит от:
- личных предпочтений будущего собственника;
- его финансовых возможностей;
- наличия или отсутствия возможности ждать заселения и др.
Порекомендовать недвижимость на вторичке можно тем, кто:
- желает купить квартиру как можно дешевле;
- не хочет тратить время на ремонт и отделку;
- предпочитает сразу после оформления всех документов в Росреестре заехать и жить.
Советуем изучить — Комбинирование обоев в интерьере — оригинальные способы и приемы
Недвижимость же на первичке как нельзя лучше подойдет тем, кто:
- желает жить в доме, построенным с применением самых последних технологий;
- хочет подчеркнуть свой высокий статус;
- не желает постоянно заниматься ремонтом инженерных коммуникаций – систем отопления, горячего, холодного водоснабжения, газа, электричества и др.
Итак, сейчас граждане вольны сами выбирать – покупать новую или старую недвижимость. И у первой, и у второй есть как свои преимущества, так и недостатки. Нельзя точно сказать, где же лучше купить квартиру, так как в отношении каждого гражданина соответствующие плюсы и минусы могут иметь разное значение – определяющее или не определяющее.
2019, Про сад и дом. Все права защищены.
Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:
или заполнив форму ниже.
Особенности подбора жилья для ипотеки
Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью. И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости. Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело. Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около 1-2% годовых в отличие от оплаты взносов уже после оформления права собственности.
Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.
Сравнительная таблица
Специалисты нашей редакции проанализировали, какая квартира лучше новостройка или вторичка, и представляют сравнительную таблицу по наиболее важным факторам:
| Фактор / критерий анализа | Первичный рынок недвижимости | Вторичный рынок недвижимости |
| Количество собственников, ранее имевших права на объект | Собственник только один – это застройщик | Собственников могло быть сколько угодно много |
| Применяемые материалы и технологии при строительстве дома | Новые | Старые |
| Необходимость ремонта, отделки и приобретения дополнительных принадлежностей | Предлагаются как уже готовые варианты (“заехал и живи”), так и совершенно “пустые” | Практически 99 % квартир имеют ремонт и отделку, ведь в них уже жил кто-то |
| Стоимость недвижимости | Приобрести квартиру в новостройке за небольшую стоимость вряд ли получится | Можно подобрать очень дешевый вариант – например, старый деревянный “домик в деревне” |
| Инфраструктура придомовой территории и близлежащего района | Хорошая – обычно новые дома сдаются вместе с детскими, спортивными площадками, беседками и прочими местами для организации досуга граждан | Придомовая территория может быть не оборудована необходимыми элементами благоустройства, озеленения, местами для досуга и развлечений |
| Необходимость внесения платы за капитальный ремонт | Жители новостроек в течение 5 лет не обязаны платить взносы за капитальный ремонт дома региональному оператору или на свой специальный счет | У всех собственников старых домов есть обязанность по уплате взносов на капремонт |
| Особенности внесения платы за отопление | Часто новые дома сдаются с наличием собственных котельных, обслуживающих только один дом, что положительно сказывается на размере платы за эту услугу | Платить за отопление придется ресурсоснабжающей организации по стандартным расценкам |
| Варианты приобретения недвижимости | По ДДУ (еще на этапе строительства дома) или по ДКП (после сдачи дома в эксплуатацию) | По ДКП |
| Наличие и количество рисков у покупателя | Рисков много – в том числе, и вероятность столкновения с банкротством застройщика и невозвратом вложенных по ДДУ денег | Рисков много – в том числе, и высокая вероятность приобрести объект жилья, в отношении которого ранее проводились сомнительные сделки |
| Возможность привлечения средств материнского капитала, региональных или муниципальных субсидий для отдельных категорий граждан | Есть | Есть |
| Возможность уплаты цены договора в рассрочку | Существует, если застройщик имеет такое предложение для всех или отдельных контрагентов | Существует, если получится договориться с физическим лицом-продавцом о заключении ДКП с условием о рассрочке платежа |
| Периодичность обслуживания инженерных коммуникаций | В новых домах все новое – электропроводка, водопроводные и канализационные трубы, поэтому столкнуться с какими-либо проблемами в первые 3-5 лет практически невозможно | В старых домах все старое, поэтому уже сразу после въезда, возможно, придется что-то менять |
| Возможность привлечения заемных банковских средств | Есть | Есть |
| Престижность | Жить в новом доме с отличной инфраструктурой района не только удобно, но и престижно | Проживание в старом доме вряд ли будет подчеркивать успешность и статусность отдельно взятого гражданина |
| Поиск жилья при приобретении объекта в ипотеку | Осуществляется с помощью банка – в том числе, и через официальные сайты кредиторов, где представлен полный перечень аккредитованных застройщиков | Осуществляется покупателем самостоятельно |
| Возможность получения основного имущественного налогового вычета при покупке недвижимости, предусмотренного ст. 220 НК РФ | Есть | Есть |
| Возможность получения вычета по ипотечным процентам (в случае приобретения квартиры с использованием заемных средств) | Есть | Есть |
| Сложность последующего отчуждения | Продать квартиру в новом доме будет легче в связи с наличием высокого спроса | Произвести сделку с недвижимостью на вторичке сложнее, возможно, для ускорения поисков покупателя придется привлечь профессионального риэлтора |
| Необходимость выписки старых собственников и всех жильцов, имеющих право пользования в соответствии с жилищным законодательством | Отсутствует | Присутствует |
| Способы расчетов с продавцом | Банковская ячейка, аккредитив, безналичный или наличный расчет | Те же самые |
| Количество предложений в отдельно взятый момент времени | Квартир на первичке меньше | Квартир на вторичке больше |
Советуем изучить — Рейтинг унитазов по качеству — обзор лучших производителей и моделей
Особенности квартир первичного рынка
В любом случае, даже скромные квартиры в новых домах имеют очень существенные преимущества по отношению к подавляющему большинству вторичного жилья:
- применение инновационных технологий и современных материалов определяет высокий уровень комфорта проживания;
- установлены стеклопакеты и остеклены лоджии – что-либо менять или добавлять не требуется, все уже установлено, проверено на прочность и эргономичность;
- в полном порядке коммуникации и идеально функционирует электропроводка – ни одна комиссия не примет новостройку, если инженерные сети не соответствуют очень строгим нормативам;
- более просторные жилые и хозяйственные помещения, нередко – свободная планировка, заложенная в самом проекте возможность организовать внутреннее пространство квартиры без риска для несущих стен;
- современные бесшумные лифты, часто присутствует грузовой лифт;
- в большинстве домов – хорошая шумоизоляция, а современные технологии теплосбережения обуславливают минимальное потребление ресурсов, что благотворно отражается на коммунальных счетах;
- благоустроенные дворы с возможностью парковки, нередко территория огорожена и охраняется.
Кроме того, в большинстве новостроек используется горизонтальная разводка отопительной системы, что дает возможность собственнику самостоятельно регулировать подачу тепла, а затем оплачивать его в соответствии с показаниями собственного счетчика
Тем, для кого важно социальное окружение и статус соседей, стоит искать жилье в новостройках, начиная с уровня «комфорт». Дело в том, что квартиры в таких домах приобретают люди сходного уровня достатка, и отсутствует «социальное жилье», которое предоставляется не самым благополучным членам общества со всеми вытекающими последствиями.
Новые дома возводятся, как говорится, на века, поэтому есть возможность оставить добротную квартиру в наследство не только детям, но и внукам. Некоторые новостройки типовых серий со сравнительно недорогими квартирами являются даже несколько более качественнее многоэтажек, возведенных полвека назад и более. Если сравнивать квартиры в новостройке с квартирами, которые существую уже давно, стоит помнить, что у вторых срок эксплуатации, чаще всего, уверенно перевалил за половину. Советуем изучить — Рейтинг душевых кабин по качеству – обзор лучших моделей различных типов
Вопросы инфраструктуры: близость цивилизации
Долгое время считалось, что если важна отлаженная инфраструктура наличие в «шаговой доступности» магазинов, аптек, банков, школ и прочих ее элементов, лучше сразу останавливать выбор на вторичной недвижимости. Дома прежних лет застройки располагаются в обжитых районах, где уже давно есть все необходимое для удовлетворения насущных потребностей.
Если новостройки расположены на территориях, пока далеких от «цивилизации», у собственников в первое время (собственно, первые несколько лет) могут возникать некоторые инфраструктурные проблемы. Впрочем, сложности на поверку оказываются слишком преувеличенными, поскольку при планировании жилищных комплексов большинство девелоперов планируют и решение инфраструктурных задач. Все эти нюансы можно узнать, изучив перспективы, в любом случае, реально найти новостройку, где максимум подобных проблем уже решены.
В ногу со временем
Покупатели выбирают первичную недвижимость из-за ряда достоинств, которые заключаются в ее новизне и современности – новые строительные технологии, инженерия и коммуникации, улучшенная инфраструктура, современные планировки, однородное социальное окружение и т.д.
Для многих при выборе квартиры на первичном рынке важным моментом является «эффект нового жилья». Полина Глазкова отмечает: «”Первичка” привлекает тем, что она идет в ногу со временем. За новый ремонт, за “плавающий пол”, который избавит вас от ощущения, что кто-то ходит по голове, за качественную очистку воды, системы безопасности, за мягкое резиновое покрытие на детских площадках у дома люди готовы заплатить».
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development, добавляет, что на рынке строящейся недвижимости девелоперы обычно предлагают своим покупателям более широкие возможности по вариантам оплаты – различные виды рассрочек и т.д. Естественно, с частным лицом о таком договориться будет сложно.
«Вторичка» набирает свои очки за счет обжитости дома и района, развитой инфраструктуры (магазины, торговые центры, благоустроенные дворы, детские сады и школы), широкой географии предложения.
Кроме того, важным фактором для большинства остается готовность квартиры. «Вы видите, что покупаете, конкретно сегодня. Это большая надежность», – говорит Евгений Богданов. Однако Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», считает, что сегодня готовность квартиры на «вторичке» не является большим преимуществом, поскольку на первичном рынке есть надежные девелоперские компании, десятилетиями работающие без нареканий.
Вторичная недвижимость является спасением для тех, кто не может позволить себе платить за ипотеку и аренду одновременно. Полина Глазкова замечает, что во вторичное жилье, даже достаточно «пожилое», можно въехать, жить и постепенно делать ремонт. По мнению Евгения Богданова, наличие отделки, даже невысокого уровня, также является преимуществом квартир на «вторичке». Однако эксперт уточняет, что этот момент сейчас нивелируется тем, что на первичном рынке застройщики предлагают отделку в своих проектах, и эта услуга становится все более популярной у покупателей.
Источник:
