Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине. Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы. Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?
Вторичный рынок и сопутствующие опасности
Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.
Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.
Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам. Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы. Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).
Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.
Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.
Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена. В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона. После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.
Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).
Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.
Права несовершеннолетних
Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.
Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.
Читайте также Как изменить личные данные в 1xbet
Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся. Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего. Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.
Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой. Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой. С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.
Права супруга
Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.
Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.
Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.
Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.
При покупке квартиры у взрослого человека с точки зрения потенциальных прав другого супруга варианты от наиболее к наименее предпочтительному таковы:
- Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
- Не женат и никогда не был.
- Разведён, чем дольше, тем лучше.
- Овдовел, чем раньше, тем лучше.
Иные виды и признаки опасных сделок
В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик. Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры. Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом. Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.
Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.
Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.
Читайте также Замена прав для инвалидов 2 группы
Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах. Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.
Вариантов для будущей отмены сделки в суде может быть немало:
- продавец недееспособен;
- продавец введён в заблуждение;
- продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.
Как купить квартиру максимально безопасно
Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.
На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе. Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.
Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.
Что делать, если сделка оказалась «с сюрпризом»
Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.
Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.
В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).
Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.
Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.
На стороне ответчика в суде будут:
- его добросовестность;
- давность владения;
- срок владения.
Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.
Уважаемые юристы, здравствуйте. Я хочу купить 3-х комнатную квартиру, собственником которой является 33-х летняя девушка, инвалид второй группы по неврологии (состоит на учете у психоневролога в ПНД). Проживает она в этой квартире вместе с отцом и бабушкой, они тоже инвалиды. Эту квартиру им предоставили взамен снесенной. Дом построен в 2004 году. Собственником раньше был отец, но недавно он решил переоформить квартиру на дочь. Вопрос, какие риски я несу как покупатель, если продавец инвалид второй группы, состоит на учете в ПНД, и собственность у неё менее 3-х лет, т.е. скорее всего в договоре будет указана заниженная стоимость 2 млн. руб.? Взамен они покупают 3-х комнатную квартиру меньшей площади и на окраине. Мой риэлтер отговаривает меня от этого варианта, говорит очень высокий риск. Как можно подстраховаться? Я слышала, что для групп риска есть какие-то жилищные комиссии, которые одобряют сделку, как органы опеки для сделок с участием детей.
Читайте также Отравление алкоголем статья ук рф
ЗАПИСЬ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО ТЕЛЕФОНУ: 8 (495) 740-55-17
1 Ответ
Здравствуйте.
Если продавец квартиры не был признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, то согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи квартиры не потребуется. Однако, чтобы подстраховаться, Вам нужно будет оформить договор купли-продажи квартиры в нотариальной конторе, а также истребовать у продавца квартиры в день совершения сделки справки из ПНД и районной поликлиники, что продавец квартиры не обращалась в эти учреждения, как минимум, последний месяц перед сделкой, а также о том, что самочувствие продавца нормальное и не требует медицинского вмешательства. Справки эти Вам нужно будет сохранить у себя в оригиналах. Получение денежных средств (в полном объеме, а не только в той части, что будет указана в тексте договора купли-продажи), Вам нужно будет зафиксировать в рукописной расписке, выданной Вам продавцом квартиры.
Бывает так, что дееспособный гражданин не в состоянии передвигаться самостоятельно, тогда от его имени может действовать представитель по доверенности. Для оформления сделки нотариуса продавец имеет право пригласить на дом.
Если инвалид не в состоянии собственноручно расписаться в договоре, за него расписывается другое лицо – рукоприкладчик. Его подпись должна быть засвидетельствована нотариусом, о чем в договоре купли-продажи делается соответствующая пометка.
Кроме этого, продавцу на момент продажи желательно иметь при себе справку, подтверждающую его дееспособность. Поскольку ее может потребовать покупатель. Это связано с тем, что при наличии инвалидности не всегда возможно визуально убедиться в том, что человек отдает отчет своим действиям.
Сложнее дело обстоит, если собственник инвалид, признанный судом недееспособным или ограниченно дееспособным. Таким лицам закон запрещает самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Однако возможность продать квартиру у них все же имеется, От имени инвалида будет действовать опекун или попечитель. При этом требуется разрешение органа опеки и попечительства.
Чтобы «опека» дала согласие на продажу, опекун обязан обеспечить инвалида другим жильем. Причем это жилье должно быть лучше прежнего (большей площади, в «хорошем» районе и т.д.). Важно знать, что новое жилище должно быть передано в собственность инвалида до момента продажи его квартиры. Орган опеки обязательно потребует для ознакомления свидетельство о праве собственности.
Если опекун получил разрешение, то сделка совершается по общим правилам. Для продажи необходимы:
- паспорт собственника и представителя (опекуна);
- доверенность на право продажи;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из государственного реестра о том, что недвижимость не находится под арестом;
- документы, подтверждающие полномочия опекуна;
- правоустанавливающие документы на продаваемую и переданную недвижимость.
Перед оформлением сделки нотариус, как и представители органов опеки должен убедиться в том, что опекун не нарушил прав инвалида. В противном случае он откажется от удостоверения договора.
Источник:
